上海张江科学城规划获批 新增10万套租赁房解决房价难题

多年不推宅地的张江,将建设890万平方米租赁住宅。
图片来源:海洛创意
未来上海张江新增住宅将有超过九成用于租赁,这是近日刚由上海市政府正式批复的《张江科学城建设规划》提出的。 而就在两周前,上海首拍租赁宅地,其中一块6.5公顷宅地正是在张江,被上海张江(集团)有限公司以7.24亿元的底价拍得,成交楼面单价为5569元/平方米,业内分析认为这充分说明上海对发展租赁市场的决心。 张江高科技园区成立于1992年7月,成为国家级高新技术园区之一,此前,这里只是上海郊野的一片田园。 如今张江被称为w88asiaw88优德.com“硅谷”、“药谷”,产业链主要包括生物医药、集成电路、软件和网游动漫等,集聚各类人才约36万,注册企业万余家。 随着此次《张江科学城建设规划》获批复,张江将由“园区”升级为“城区”。张江科学城将以张江高科技园区为基础,转型发展成为w88asiaw88优德.com乃至全球新知识新技术的创造之地、新产业的培育之地。上海要对标的是美国硅谷和纽约、新加坡玮壹科技园以及日本筑波科学城等国际知名科创中心。 在一系列头衔加持背后,张江科学城显然还有另一层身份——上海发展住房租赁市场的重要试点之一。 张江聚集着大量高学历、高薪水人才,他们长期面临着买房难、租房难问题。 张江产业用地占比偏高,居住用地资源持续紧缺。在上个月推出租赁宅地之前,张江已经有近三年没有放出住宅土地了,2014年张江放出的几块宅地受到30多家开发商的疯狂争抢;而在2013年往前,张江有五年没有推出宅地。 中原分析师卢文曦告诉界面新闻记者,张江板块新盘一向极少,截至目前在售一手房源仅553套,均价高达8.4万元/平方米,且由于张江是上海较早开发的别墅区之一,在售新房里还有大量别墅和大户型房源,并不适合年轻上班族购买,某在售别墅盘均价高达17万元/平方米;二手房价格区间在6万-9万元/平方米;租金方面,平均租金达70元/平方米,两室两厅月租约7000元。 2006年开始,张江就已试水人才公寓,为园区人才提供“只租不售”的过渡住房,房租相当便宜。以9个人才公寓项目中环境和条件最好的张江汤臣豪园为例,一室一厅政府指导租金为1800-2000元/月,而市场价则达8000元/月。 但9个项目近3000套住房显然无法满足庞大的需求,除了申请条件较为严格外,即使符合条件的申请者,也需要至少轮候一年才有可能排上一套住房,租赁期被限制为2-3年。 今年5月,上海市规划和国土资源管理局发布了《张江科学城建设规划(征求意见稿)》,其中提出,科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅“全部用作租赁住宅”。 但在8月的最终批复中,这一提法被改为:张江科学城规划新增约920万平方米住宅,其中890万平方米将采用租赁模式,通过城区内外联动、租售并举的方式,为园区中工作人群提供多样化的选择。 即使最终提法略有不同,但未来张江的新增住宅仍将有超过九成被用于租赁,按照规划面积计算,将有超过10万套小户型租赁住宅入市,这将大大改善目前张江人才公寓供不应求的局面。此前在“十三五”住房发展规划中,上海预计全市将新增租赁住房约70万套。 过去几年,张江房价增长迅猛。2015年张江板块新房均价为5.7万元/平方米,今年上半年已涨至7.7万元/平方米,目前均价超过8万元/平方米。 卢文曦认为,张江科学城建设规划明确将新增大量租赁住宅,由企业供应稳定房源,长期来看租赁价格会趋于稳定,市场将不会有太大价格波动,和个人房东相比,由企业运营的租赁项目环境更加安全、合同执行更加严格,并且企业一定会参考政府的指导价格。 而住宅买卖市场则可能面临一场博弈。“市场上可供买卖的新房源将几乎绝迹,唯一的选择是二手房,二手房定价相对自由,本来会参照同区域新房价格,但未来参照物没有了,将完全通过市场自由买卖程度来评判,短期会有波动,有人会认为张江可供买卖的房源越来越稀缺,值得w88top,有人则会选择一直租房住。”但卢文曦认为,二手房价格不太可能出现大幅下挫,由于张江科学城规划非常利好于吸引人才,未来随着张江高端产业的发展,无论租金还是房价,都会保持相对稳定水平。
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